This study analyzes the relationship between recorded land titles and real estate markets in areas of Lima, Peru, that were settled informally and/or illegally. It uses both quantitative and qualitative methodologies. It shows that, in settlements in the process of consolidation, titled land has higher market value than land without a title. However, the existence of a recorded title does not necessarily contribute to the predominance of formal real estate market transactions; in fact, the trend of informal transactions in rentals, purchases and sales persists. Este estudio analiza la relación entre la tenencia de títulos de propiedad (registrados) y los mercados inmobiliarios en zonas de la ciudad que tuvieron un origen informal y/o ilegal. Al hacerlo plantea cuestionamientos a los presupuestos internacionales y encuentra paradojas en el funcionamiento del mercado de suelo popular. La metodología es cuantitativa y cualitativa. Las conclusiones muestran que en asentamientos no consolidados la tenencia de un título de propiedad contribuye a un mayor valor de los predios con relación a aquellos no titulados. No obstante, el título de propiedad no necesariamente está induciendo al predominio de mercados inmobiliarios formales, sino que más bien se mantienen las tendencias que apuntan a las transacciones informales en cuanto a alquileres, compras y ventas.