This study analyzes optimal zoning policy in a duopolistic spatial competition framework for both circular and linear spaces. A regulator is introduced in the third stage of the price-location game through a welfare function to model zoning preferences from firms and consumers. An equilibrium outcome is then found for both spatial configurations. When the regulator is inclined to favor consumers (consumer-oriented) both firms are restricted to locate at one point to serve the whole market. Nevertheless, when the preferences of the regulator are biased towards firms (firm-oriented) the zoning area is maximized, with both firms being located at the market boundaries. The equilibrium outcome confirms location patterns found in real life situations under a non-neutral regulator.Este estudio analiza las políticas de zonificación óptima en un marco de competencia espacial duopolística para los espacios lineal y circular. En la tercera etapa del juego de localización-precio se introduce un regulador que optimiza una función de bienestar que formaliza las preferencias de empresas y consumidores.Se obtiene el resultado de equilibrio para ambas configuraciones espaciales. Cuando el regulador se siente inclinado a favorecer a los consumidores (orientación al consumidor), ambas empresas restringen su localización a un mismo punto para atender el mercado entero. Sin embargo, cuando las preferencias del regulador están sesgadas hacia las empresas (orientación empresarial) se maximiza el área zonificada y ambas empresas se sitúan en los extremos del mercado. Este resultado ilustra ejemplos reales en presencia de autoridades reguladoras no neutrales.