The emphyteusis is an institution of Hellenic origins, which main features, clearly defined in its archaic Hellenic age: the faculty of the concessionaire of selling, give security and dispose by will of the occupied farms, would allow forming the law as a ius perpetuum. This peculiar feature together with the obligation of the concessionaire of cultivating the farm will then converge in the Roman post-classic and Justinian emphyteusis. Before different authors that suggest the existence of a historical gap between the Hellenic and Roman emphyteusis, we understand that such institution constitutes the product of a secular evolution which essential features can be considered to remain within the course of time. in this way, with this study we try to prove that the ius emphyteuticum is an institution that follows a historical line, without interruption from the Hellenic law and along the history of Roman law, by which it is transmitted to medieval Law until these days.La enfiteusis es una institución de origen helenístico, cuyos rasgos principales, claramente definidos en su época griega arcaica: la facultad del concesionario de vender, dar en prenda y disponer por testamento de los fundos ocupados, permitirían configurar al derecho como un ius perpetuum. Esta característica peculiar unida a la obligación del concesionario de cultivar el fundo confluirá después en la enfiteusis ro­mana postclásica y en la justinianea. Frente a diversos autores que apuntan la existencia de un corte histórico entre la enfiteusis helena y la romana, entendemos que tal institución constituye el producto de una evolución secular cuyos rasgos esenciales sí se pueden considerar que permanecen con el decurso del tiempo. así las cosas, con el presente estudio pretendemos probar que el ius emphyteuticum es una institución que sigue una línea histórica, sin solución de continuidad desde el derecho greco-helenístico y a lo largo de la historia del Derecho Romano, por medio del cual se transmite al Derecho medieval hasta nuestros días.