Spanish port policy has undergone significant transformations since the late 20th century, highlighting its shift toward economic competitiveness and the adoption of a landlord model. This model integrates public ownership of infrastructure with private service provision and increased public regulation. The article examines the heterogeneous economic outcomes of the Port Authorities, emphasizing that these are primarily influenced by geographical location, technical specialization, connectivity, and integration into global supply chains rather than the investments made. Additionally, the percentage of concessioned surface area impacts business performance and reinforces the leadership role of ports in their respective hinterlands. These dynamics underscore the influence of globalization and the critical role of public-private collaboration in the port sector.La política portuaria española ha experimentado transformaciones significativas desde finales del siglo XX, destacando su orientación hacia la competitividad económica y el avance hacia un modelo landlord. Este modelo combina la propiedad pública de las infraestructuras con la provisión privada de servicios y una mayor regulación pública. El artículo analiza los resultados económicos heterogéneos de las Autoridades Portuarias, señalando que no dependen principalmente de las inversiones realizadas, sino de factores como la ubicación geográfica, la especialización técnica, la conectividad y la integración en cadenas globales de suministro. Además, el porcentaje de superficie concesionada influye en las cifras de negocio y fortalece el liderazgo de los puertos en sus respectivos hinterlands. Estas dinámicas reflejan el impacto de la globalización y la importancia de la colaboración público-privada en el ámbito portuario.